Главная » Статьи » Аренда. Оформление и разногласия

Образец заключения договора аренды

Документ. Договоры аренды: суть и порядок заключения

Договоры аренды: суть и порядок заключения

Предприятия сталкиваются с необходимостью заключения договора аренды практически с момента регистрации, когда возникает вопрос о местонахождении предприятия и его юридическом адресе, а также в процессе осуществления финансовохозяйственной деятельности. Давайте вместе определим особенности договора аренды, процесса его заключения и реализации, а также виды обязательств имущественного найма.

В соответствии со ст.256 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Определение договора обуславливают его основные черты:

1) договор является двусторонним, так как права и обязанности возложены на обе стороны (передать имущество платить за пользование им)

2) этот договор всегда возмещаемый

3) договор вступает в силу с момента его подписания, т.е. достижения согласия между сторонами, а не с момента фактической передачи вещи (предмета найма) - консенсуальный договор

4) договор всегда носит срочный характер.

Особенности договора имущественного найма:

- наниматель получает имущество не в собственность, а во временное пользование, что отличает его от договора куплипродажи, дарения, мены

- предметом договора могут быть лишь индивидуально определенные непотребляемые вещи (учитывая то, что после окончания срока аренды имущество подлежит возврату, оно должно быть максимально идентифицировано)

- имущество сдается в пользование за плату, чем договор отличается от безвозмездного пользования.

Разновидностями имущественного найма являются аренда, лизинг, прокат. Все эти договоры отличаются своим предметом, что обуславливает ряд особенностей. Так, предметом аренды могут быть помещения, сооружения, строения, целостные имущественные комплексы, земля и т.д. предметом лизинга - основные средства предприятия, оборудование, транспортные средства и т.д. предметом проката - бытовая техника и другое движимое имущество, используемое для удовлетворения бытовых нужд. Некоторые виды имущественного найма обладают специальными названиями: в сфере торгового мореплавания фрахт (предмет договора - водное судно) чартер (предмет - воздушное судно).

Остановимся на договоре аренды, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование, а арендатор принимает имущество и обязуется платить за его пользование.

Сторонами договора аренды могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе частные предприниматели. Право собственника сдавать в аренду принадлежащее ему имущество обусловлено ст.10 Закона Украины "О предприятиях в Украине", ст.4 Закона Украины "О собственности".

Между организациями договор аренды всегда должен быть заключен в письменной форме. Этого правила рекомендуем придерживаться и частным предпринимателям, так как арендная плата, в основном, включается в состав расходов и, соответственно, влияет на объем налогооблагаемой прибыли, поэтому необходимо иметь письменный документ, подтверждающий основание платежа (если предмет аренды используется для производственных целей).

Договор аренды является хозяйственным договором, поэтому на него распространяются стандартные правила подписания. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон. Этими представителями могут быть как руководители предприятий, действующие на основании уставов их предприятий (без специальной доверенности), так и представители по доверенности. В последнем случае необходимо ознакомиться с документом, удостоверяющим личность представителя, проверить, оформлена ли надлежащим образом представленная им доверенность (перечень полномочий, указания о подписании договора, срок доверенности). Да и с уставом предприятия в случае подписания договора директором будет тоже нелишне ознакомиться.

Законом не установлены предельные сроки договора аренды. Поэтому срок договора стороны вправе установить по соглашению. Обращаем особое внимание читателей на то, что в соответствии со ст.162 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение условий договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. И они предусмотрены. Если договор аренды заключен без указания срока - считается, что он заключен на неопределенный. срок, и каждая из сторон получает право отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 месяца (ст.259 ГК). Нередки случаи, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора. В таком случае при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным (пролонгированным) на неопределенный срок, однако отказаться от договора можно, предупредив другую сторону за 1 месяц (ст.260 ГК).

При подписании договора аренды следует обращать внимание на его содержание. В последнее время нередки случаи признания договоров незаключенными по причине недостижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (ст.153 ГК). Обязательные условия договора аренды лучше всего изложены в ст.10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. N 2269-XII(далее - Закон), указанный перечень целесообразно применять и в отношении аренды негосударственного имущества. Итак, в договоре аренды следует в обязательном порядке отразить:

- признаки объекта аренды (наименование, местонахождение, состав, стоимость)

- срок договора

- размер арендной платы (возможно, с индексацией)

- целевое использование передаваемого имущества

- права и обязан ности сторон

- условия обновления арендованного имущества, порядок компенсации произведенных арендатором улучшений имущества

- выполнение обязательств (передача имущества, порядок осуществления арендных платежей)

- возможность сдачи арендатором имущества в субаренду либо запрет передачи имущества третьему лицу

- условия пролонгирования договора

- условия ответственности сторон в случае нарушения обязательств по договору.

Кроме этого, можно предусмотреть страхование имущества, передаваемого в аренду, со стороны арендатора, что обеспечит арендодателю гарантию покрытия убытков от неправомерного его ухудшения или уничтожения.

При заключении договора аренды рекомендуем предусмотреть судьбу возможных улучшений имущества, произведенных арендатором, порядок согласования этих улучшений с арендодателем, а также выплату компенсации за произведенные улучшения арендатору в случае расторжения или прекращения договора аренды.

Договор завершают реквизиты и подписи сторон.

Давайте определимся в правах арендодателя при заключении договора аренды. Во-первых, он имеет право сдать иму-шествд в аренду и получить его после окончания ее срока в надлежащем исправном состоянии во-вторых, целью сдачи имущества в аренду, как правило, является получение от этой операции определенной прибыли, поэтому арендатор имеет право на получение арендной платы в оговоренных размерах и своевременно в-третьих, в случае ухудшения имущества либо уничтожения в результате неправомерных действий арендатора возмещение убытков.

В свою очередь, в число основных прав арендатора входит: во-первых, своевременно и в надлежащем состоянии получить имущество, обусловленное договором во-вторых, он имеет право на беспрепятственное пользование этим имуществом втретьих, имущество должно быть предоставлено и поддерживаться арендодателем в надлежащем состоянии, пригодном для использования по назначению.

Помимо этого, сторона, права и интересы которой ущемлены неправомерными действиями другой стороны, нарушившей условия договора аренды, имеет право на возмещение причиненных этим убытков. Однако помните, что убытки должны быть реальными и доказуемыми. Как вы видите, праву одной стороны противопоставлена обязанность другой стороны. В число основных обязанностей арендодателя входит:

1) своевременно предоставить имущество арендатору

2) произвести капитальный ремонт сданного в наем имущества, если сторонами не предусмотрен другой порядок

3) заботиться о содержании имущества в надлежащем состоянии.

Обязанности арендатора:

1) своевременно вносить плату за пользование имуществом

2) использовать имущество в соответствии с обусловленным договором назначением

3) поддерживать имущество в исправном состоянии

4) производить текущий ремонт, если это обусловлено договором

5) после прекращения договора вернуть имущество арендодателю.

Законодательством предусмотрены общие основания для прекращения обязательств, в число которых входит и аренда. Следует помнить, что любое обязательство прекращается его исполнением, произведенным сторонами надлежащим образом. А также в случае:

- объединения арендодателя и арендатора в одном лице (например, если арендатор выкупил у арендодателя имущество)

- истечения срока действия договора

- прекращения обязательства по соглашению сторон (соглашение о досрочном расторжении договора)

- ликвидации одной из сторон (юридического лица), если у такого лица нет правопреемника

- смерти одной из сторон (физического лица), в случае смерти арендодателя арендные отношения могут сохранять свою силу для его правопреемника

- гибели предмета аренды.

Статьями 269, 270 ГК предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон, однако это не односторонний отказ от договора, эти статьи лишь дают право на указанных в них основаниях обратиться в суд с иском о расторжении договора. Итак, по инициативе арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор: использует имущество не по назначению, умышленно или по неосторожности ухудшает состояние арендуемого имущества, не внесарендную плату в течение 3 месяцев со дня истечения очередного срока платежа, не произвел капитальный ремонт арендуемого имущества (если по договору эта обязанность возложена именно на арендатора). По инициативе арендатора договор может быть досрочно расторгнут: если арендодатель не производит ремонт имущества и не содержит его в пригодном для использования состоянии, если имущество окажется в непригодном для использования состоянии не по вине арендатора (в случае непригодности имущества по вине арендатора он не лишается права просить о расторжении договора, но с возмещением арендодателю причиненных убытков).

Обратим внимание на основные особенности договора аренды государственного или коммунального имущества, приведенные в таблице. Основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с арендой государственного имущества, является Закон. Его можно считать универсальным, так как в соответствии с ч.З ст.1 Закона аренда имущества других форм собственности может им регулироваться, если иное не предусмотрено специальным законодательством или договором аренды.

Таблица

Рекомендуемая нормативная база:

1. Глава 25 Гражданского кодекса Украины

2. Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" N 2269-XII от 10.04.92 г.

3. Методика оценки стоимости объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ N 629 от 10.08.95 г.

4. Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденные постановлением КМУ N 786 от 04.10.95 г.

5. Декрет КМУ "Перечень имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается" N 26-92 от 31.12.92 г.

"Все о бухгалтерском учете" N 112 (537) от 30 ноября 2000 г.

Договор аренды гаража, заключенный на неопределенный срок

Понятие и предмет

Договор аренды недвижимости - это соглашение о передаче недвижимого имущества в пользование за плату.

Предметом договора является гараж.

В данном договоре одной из сторон обязательно должно быть физическое лицо (не предприниматель). С другой стороны в договоре могут участвовать физические лица, физические лица - предприниматели, юридические лица.

Арендодателем может выступить только собственник гаража, а другие лица - только с его разрешения (например, доверенность, договор поручения, письменное разрешение).

Существенные условия договора (которые обязательно нужно включить)

Как заключение любого другого договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные правила заключении договора аренды следующие:

  1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды - условие о предмете договора.
  2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (см. раздел Договор аренды/Форма договора аренды )
  3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст.609 ГК ).

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:

  • Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора - арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать кто участвует в заключении договора аренды
  • Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении "Перечень имущества". Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.
  • Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему "График арендных платежей" .
  • Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается . то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.
  • Обязательства сторон.
  • Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.
  • Гарантии по договору аренды.
  • Ответственность сторон по договору аренды.
  • Условия и порядок расторжения договора аренды.
  • Типовые образцы договоров аренды от профессиональных юристов, учитывающие любые условия аренды на нашем сайте.

    Любая хозяйственная операция обычно начинается с заключения договора. Составляя договор, прежде всего обращайте внимание на то, кто является вашим контрагентом (юридическое или физическое лицо), на его налоговый статус, а также на полномочия лица, подписывающего документ. Ведь от этого зависит многое: в какой форме заключать договор, какие условия и реквизиты надо в него включить, каковы налоговые последствия и экономическая выгода хозяйственной операции. В этой консультации рассмотрим основные правила заключения договора.

    В тоже время, обращаем ваше внимание, что наиболее эффективно постоянное юридическое сопровождение вашей деятельности адвокатом.

    Требования законодательства к договору

    Сформулируем основные правила, которые необходимо соблюдать при заключении договора, руководствуясь при этом ст. 203 ГК:

    1. Договор должен быть заключен в установленной законом форме.

    2. Лица, заключающие договор, должны иметь необходимый объем полномочий и обладать соответствующей дееспособностью, необходимой для совершения данной сделки.

    3. Содержание договора не должно противоречить действующему законодательству, а должно отвечать всем его требованиям (в т.ч. о наличии существенных условий).

    4. Договор должен быть направлен на реальное наступление обусловленных им правовых последствий, а волеизъявление каждой из сторон договора должно быть свободным и отвечать его внутренней воле.

    Подробнее о том, какие документы вам должен предъявить контрагент в подтверждение своих полномочий, а также своего правового и налогового статуса читайте на с. 9 и 12 этого практического руководства. Мы же детальнее остановимся на правилах, касающихся формы и содержания договора.

    Форма договора

    Договоры могут заключаться в устной или письменной форме. Нередко договоры, составленные в письменной форме, подлежат также нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации.

    Устная форма договора применяется в тех случаях, когда заключается договор, который полностью исполняется в момент его заключения (например, в розничной торговле). Однако если покупателем (получателем услуги) по устному договору выступает юридическое лицо, то продавец (исполнитель) обязан выдать ему документ, подтверждающий основание для приобретения и сумму полученных денег, например, счет-фактуру, накладную на товар и т.д. (ст. 206 ГК).

    Письменная форма договора (ст. 208 ГК) является обязательной для договоров, заключаемых:

    между юридическими лицами

    между физическим и юридическим лицом (кроме договоров, которые полностью исполняются в момент их совершения)

    между физическими лицами на сумму, превышающую 20 НМДГ (340 грн.).

    Кроме того, письменная форма является обязательной, когда это прямо предусмотрено законодательством (например, договор о неустойке должен быть в письменной форме).

    Письменная форма договора считается соблюденной, если:

    сторонами подписан единый документ с названием Договор, в котором зафиксированы все существенные условия и на котором есть подписи обеих сторон

    стороны обменялись письменными документами (например, произошел обмен письмами, телеграммами, счетами, нарядами). При таком способе оформления договора важно помнить, что письменные документы обязательно содержат все существенные условия договора и должны быть подписаны полномочными представителями сторон.

    Письменный договор должен иметь следующие реквизиты:

    собственноручную подпись каждой из сторон (ее представителя). Обратите внимание: факсимильная подпись или подпись, проставленная с помощью других механических или технических средств, допускается на договоре, только если между его сторонами есть соответствующее соглашение об этом, содержащее образцы их собственноручных подписей (ч. 3 ст. 207 ГК)

    печать на договоре. Печать будет отсутствовать на договоре, только если сторона договора - физическое лицо, в том числе предприниматель, не имеющий печати (Письмо №7669).

    Нотариальное удостоверение договора производится в случае, если:

    такое требование прямо предусматривает закон (в таблице на следующей странице мы привели требования законодательства к форме договора для наиболее распространенных на практике видов договоров)

    на нотариальном удостоверении настаивает хотя бы одна из сторон договора. Заметим, что по желанию сторон любой договор может быть удостоверен нотариусом.

    Несоблюдение нотариальной формы договора влечет за собой ничтожность договора (ст. 220 ГК). Напомним, ничтожный договор - это разновидность недействительного договора, причем судебное подтверждение его недействительности в данном случае не требуется.

    Государственная регистрация договора осуществляется, когда это прямо предусмотрено законом. Как правило, договоры, подлежащие нотариальному удостоверению, подлежат и государственной регистрации (например, договор купли-продажи недвижимости). Госрегистрация договоров производится нотариусами на основании Порядка №671. Вместе с тем для отдельных видов договоров, в частности договоров аренды земельных участков, установлен особый порядок регистрации.

    Помните, что от того, кто является вашим контрагентом (юридическое или физическое лицо), в некоторых случаях будет зависеть форма договора. Например, для заключения договора аренды транспортного средства между двумя юрлицами достаточно простой письменной формы. Если же одной из сторон договора является физическое лицо, договор подлежит нотариальному удостоверению.

    Содержание договора

    Содержание договора составляют его условия. Один из принципов договорных отношений - свобода договора (ст. 627 ГК) - заключается, в частности, в свободе определения условий договора. Тем не менее стороны договора не так уж и свободны в выборе условий, ведь любой договор должен содержать существенные условия. Если в договоре отсутствует одно из обязательных существенных условий, он может быть признан незаключенным.

    Согласно ст. 638 ГК существенными являются:

    условия о предмете договора

    условия, определенные как существенные законом или необходимые для договоров данного вида. Например, ст. 15 Закона №161 предусмотрены существенные условия, которые следует включать в договор аренды земли

    все условия, на наличии которых настаивает хотя бы одна из сторон договора.

    Для хозяйственного договора обязательным является также соблюдение требования ст. 180 ХК о наличии в нем таких существенных условий, как предмет, цена и срок действия.

    Отметим, что для многих видов договоров разработаны и утверждены типовые и примерные формы договоров, которые используются как образцы при составлении договоров. Причем применение типовых форм обязательно только в том случае, если это предусмотрено законом. Так, при составлении договора аренды государственного и коммунального имущества не обойтись без использования типовой формы, утвержденной Приказом №1774, ведь это предусмотрено ч. 2 ст. 10 Закона №2269.

    Зачастую закон не настаивает на обязательном применении типовых форм договоров, тогда эти формы используются как рекомендованные, чтобы облегчить процесс составления договора. Например, примерная форма договора подряда в капитальном строительстве утверждена Приказом №3. Использовать эту форму совсем необязательно, но она поможет при подготовке указанного договора подряда.

    Основные моменты, касающиеся формы и содержания наиболее распространенных хозяйственных договоров, представим в таблице.

    Сдаем жилое помещение: как правильно заключить договор?

    08.02.13

    Начнем с того, что рассмотрим, какой договор можно заключать при сдаче своего жилья в аренду/наём.

    Выбор здесь предопределен законодателем:

    1. Если жилое помещение сдается юридическом лицу . то следует заключать договор аренды (гл. 34 ГК РФ )
    2. Если жилое помещение сдается физическому лицу - заключается договор найма (гл. 35 ГК РФ ).

    Особенности найма и аренды

    Каждая из этих форм договоров имеет свои особенности. Сравнение основных параметров договоров аренды и найма мы уже проводили в статье Сдать помещение: возможные варианты договоров .

    А сейчас предлагаем вам рассмотреть 2 эти формы более подробно.

    Обращаем ваше внимание на то, что нет необходимости заверять у нотариуса договор найма или аренды. Договору найма и краткосрочной аренды это не прибавит никакой юридической силы - он заключается в простой письменной форме.

    Договор аренды  на срок более года  подлежит обязательной государственной регистрации.

    Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года . подлежит государственной регистрации.

    Отдельно с каждой формой договора вы можете ознакомиться на соответствующих статьях, размещенных на нашем портале:

    Читайте в других наших статьях:

    Источники: consultant.parus.ua, smartdoc.ua, www.quickdoc.ru, www.sovetnik.zp.ua, moskvarenta.ru

    Категория: Аренда. Оформление и разногласия | Добавил: yanovvasil (18.06.2015)
    Просмотров: 201 | Рейтинг: 0.0/0
    Всего комментариев: 0
    avatar